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契約不適合責任って何ですか?

今日は2020年4月に民法が改正され、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更された事についてのお話しをさせて頂きます。

不動産の売買には、これまで瑕疵担保責任が適用されていました。瑕疵担保責任とは売買契約の対象物の不動産に隠れた瑕疵が潜んでいた場合、売主が買主に対して責任を負うといったものです。

瑕疵担保責任では初期の雨漏り、基礎のシロアリ被害といった売主・買主共に日常生活では見つけることが困難な【隠れた瑕疵】に法律上は限定されていました。しかし、以下のような瑕疵が含まれている場合は責任の範囲が明確になっていないという問題がありました。

  • 環境的瑕疵:暴力団事務所、火葬場といった嫌悪施設が近くにある等
  • 物理的瑕疵:地盤沈下や土壌汚染、雨漏りやシロアリ被害等
  • 法律的瑕疵:接道義務・建蔽率や容積率に違反している等
  • 心理的瑕疵:建物内で自殺や殺人事件が生じた等

一方契約不適合責任では、売主の負う責任が隠れた瑕疵に限定されていません。例えば建物のどこにも痛みのない状況で引き渡すことが売買契約の条件になっている場合には、クロスが剥がれている、フローリングが傷んでいる等でも契約不適合に該当します。しかし、契約書にクロスの剥がれている、フローリングが傷んでいる事があらかじめ明示されている場合には、売主は責任を負う必要がありません。

瑕疵担保責任で曖昧になっていた部分を、契約不適合責任では契約書をベースにする事で明確化したと言えるでしょう。